Nouveau contrat type de bail au 1er octobre 2026 : ce qui change pour le bailleur et le locataire

Depuis 2015, le bail d'une résidence principale doit respecter un contrat type fixé par le décret n° 2015-587. Il en existe deux : l'annexe 1 pour le logement loué vide, l'annexe 2 pour le logement meublé. Chacun compte onze rubriques, de la désignation des parties (I) aux annexes (XI).

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a été publié au Journal officiel du 7 juillet 2026. Il modifie les deux contrats types. Son article 3 en fixe la date : il s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Deux conséquences :

• Un bail signé avant le 1er octobre 2026 n'est pas réécrit. Il garde sa rédaction.

• Un bail signé à partir de cette date doit porter la nouvelle rédaction, même si le modèle du bailleur était conforme en septembre.

Le texte consolidé se lit sur Légifrance.

Le décret apporte cinq modifications à chaque contrat type.

Les deux dernières sont celles qui comptent.

La clause résolutoire met fin au bail de plein droit lorsque le locataire manque à certaines obligations. Jusqu'ici, chaque bailleur la rédigeait à sa façon. Le contrat type en fixe maintenant le premier paragraphe :

« Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le délai de six semaines n'est pas nouveau. Il figure à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 depuis le 29 juillet 2023. Ce qui est nouveau, c'est que le bail doit le dire dans ces termes.

Le contrat type admet ensuite des motifs facultatifs, que les parties peuvent ajouter :

• le défaut d'assurance du locataire, avec effet un mois après un commandement ;

• les troubles de voisinage, lorsqu'ils sont constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

• pour les logements soumis à la servitude de résidence principale, le fait de ne pas y habiter à titre de résidence principale.

Le bailleur ne peut ajouter aucun autre motif. L'article 4 de la loi de 1989 le répute non écrit.

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, une commune peut imposer que les logements neufs de certains secteurs soient occupés uniquement à titre de résidence principale. C'est la servitude de résidence principale, prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme.

Lorsque le logement est soumis à cette obligation, le bail doit désormais le mentionner, à la rubrique II. B. Le locataire s'engage alors à l'occuper à titre de résidence principale. L'article 7 de la loi de 1989 en fait une obligation du locataire.

La plupart des logements ne sont pas concernés. La mention est précédée de « le cas échéant » : elle ne figure que lorsqu'elle s'applique. En cas de doute, interrogez la mairie de la commune.

Le décret ne touche pas aux règles les plus demandées.

Les annexes obligatoires sont les mêmes : la notice d'information, le dossier de diagnostic technique dont le DPE, l'état des lieux d'entrée et, pour un meublé, l'inventaire du mobilier.

Pour le détail, voir nos guides sur le dépôt de garantie, le préavis du locataire et le bail en général.

Si vous êtes bailleur

1. Vérifiez la date de votre modèle de bail. Un modèle mis à jour avant juillet 2026 ne porte pas la nouvelle clause.
2. Relisez la rubrique VIII. Son premier paragraphe doit reprendre le texte officiel ci-dessus.
3. Vérifiez que le bail suit les onze rubriques du contrat type, dans l'ordre.
4. N'ajoutez pas de pénalités de retard. L'article 4 de la loi de 1989 les interdit.
5. Pour un logement récent, demandez à la mairie s'il est soumis à la servitude de résidence principale.

Si vous êtes locataire

1. Cherchez la mention du décret, ou du contrat type, près du titre.
2. Relisez la rubrique VIII. Elle ne doit citer que les motifs listés plus haut.
3. Vérifiez les mentions qui vous protègent : la surface habitable, le loyer, le dépôt de garantie, la classe du DPE.
4. Chaque partie peut exiger de l'autre, à tout moment, un contrat conforme à la loi. C'est l'article 3 de la loi de 1989.

Le générateur de bail d'AdminLanding suit le contrat type rubrique par rubrique, pour le bail meublé comme pour le bail vide. Les paragraphes à texte fixe sont imprimés mot pour mot.

Un champ laissé vide est imprimé en blanc. Le générateur ne renseigne aucune valeur à votre place. Avant de générer, il indique les mentions qui resteraient en blanc, pour que vous puissiez les compléter. Et il refuse, avant tout débit, un bail manifestement contraire à la loi, par exemple un dépôt de garantie supérieur au plafond légal.

Votre premier bien est gratuit. Voir le générateur de bail.

Cet article est une information générale. Il ne constitue pas un conseil juridique.