Révision de loyer IRL : quand et comment un bailleur peut augmenter le loyer (et le gel des passoires F/G)

L'indice de référence des loyers (IRL) est publié par l'INSEE quatre fois par an, vers la mi-janvier, la mi-avril, la mi-juillet et la mi-octobre. Par la loi, il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (art. 17-1, loi n°89-462). Ce n'est pas un loyer : c'est le plafond de la hausse qu'une révision annuelle peut appliquer.

Au 1er trimestre 2026, l'IRL s'établit à 146,60, en hausse de +0,78 % sur un an (INSEE, informations rapides). Un bail indexé sur le T1 peut donc être révisé de 0,78 % au maximum sur ce cycle — pas un centime de plus.

Deux erreurs fréquentes :

• La révision n'est jamais automatique en votre faveur : c'est un plafond, et vous devez la réclamer activement.
• On applique la variation de l'indice, pas un pourcentage forfaitaire entendu ici ou là. Récupérez toujours le chiffre exact de votre trimestre de référence sur service-public.fr ou l'INSEE.

La révision annuelle n'existe que si le bail comporte une clause de révision (« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer », art. 17-1 I). La plupart des baux types en prévoient une ; à défaut, vous ne pouvez pas augmenter le loyer en cours de bail — seulement, dans des cas limités, au renouvellement.

Quand la clause existe :

1. La révision intervient une fois par an, à la date convenue au bail ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
2. Elle utilise un trimestre de référence — celui indiqué au bail (par exemple « IRL du 1er trimestre »).
3. Si le bail n'indique aucun trimestre, on retient le dernier IRL publié à la date de signature (service-public.fr).

Vous ne pouvez réviser qu'une fois par an, et vous devez utiliser le même trimestre pour l'indice de l'année en cours et celui de l'année précédente — mélanger les trimestres est l'erreur de calcul la plus courante.

C'est le piège qui coûte le plus cher aux bailleurs, et il est écrit noir sur blanc à l'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance) :

« À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. »

Et, point décisif, sur la rétroactivité :

« Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

En pratique :

• Vous avez 12 mois à compter de la date de révision pour réclamer la hausse.
• Si vous la réclamez tardivement mais dans l'année, elle s'applique à compter de votre demande — sans rattrapage pour les mois déjà écoulés.
• Une fois les 12 mois passés, la hausse de cette année-là est définitivement perdue. Impossible de la reporter sur l'année suivante.

La formule de service-public.fr est :

Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence, année en cours) ÷ (IRL du même trimestre, année précédente), arrondi au centime le plus proche.

Exemple chiffré. Loyer de 800 €, bail indexé sur l'IRL du 1er trimestre, révisé en 2026 :

• 800 × 146,60 ÷ 145,47 = 806,21 €
• Hausse mensuelle : +6,21 € (soit +0,78 %).

Valeurs récentes de l'IRL (France métropolitaine) — confirmez toujours le chiffre en vigueur auprès de l'INSEE/ANIL avant d'appliquer :

Source : ANIL – tableau de l'IRL. Notez que l'indice a réellement reculé au fil de 2024 et 2025 (effets de base sur l'énergie) : utilisez le trimestre exact, ne supposez pas qu'il ne fait que monter.

Cette règle prime sur tout ce qui précède. La loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021 (art. 159) a complété l'article 17-1 de la loi de 1989, et le décret n°2022-1079 du 29 juillet 2022 en a fixé la date d'entrée en vigueur. Résultat :

• Depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 dans les départements d'outre-mer), le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut être ni révisé, ni augmenté au renouvellement, ni relevé à la relocation (ecologie.gouv.fr).
• Le gel vise tout bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis cette date — ce qui, les baux se reconduisant automatiquement, couvre désormais la quasi-totalité du parc F/G.
• Le gel n'est levé que lorsque des travaux de rénovation portent le DPE à E ou mieux, prouvé par un nouveau diagnostic.

Distinct mais lié : le calendrier de la décence énergétique — les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F à partir de 2028 et les E à partir de 2034 (métropole ; calendrier susceptible d'ajustements, à vérifier). Si votre bien est F ou G, la priorité est la rénovation, pas la révision.

Même quand l'IRL autorise une hausse, une zone tendue peut la limiter davantage. Deux régimes distincts, souvent confondus :

1. Encadrement de l'évolution des loyers (art. 18, loi 89-462, décret annuel) : en zone tendue, à la relocation, le nouveau loyer ne peut en principe excéder le dernier loyer du locataire précédent, révisé de l'IRL — sauf exceptions étroites (travaux récents, loyer manifestement sous-évalué).
2. Encadrement des loyers (loyer de référence majoré) : à Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, au Pays basque, à Plaine Commune, Est Ensemble et dans d'autres secteurs listés, le loyer doit rester sous un loyer de référence majoré, quel que soit l'IRL.

Pour mémoire : le plafond temporaire du « bouclier loyer » à +3,5 % a pris fin après le 1er trimestre 2024 en métropole ; les révisions suivent de nouveau l'IRL plein — mais les plafonds ci-dessus restent applicables.

À dérouler avant d'envoyer quoi que ce soit au locataire :

1. Vérifiez que le bail comporte une clause de révision et notez le trimestre de référence.
2. Contrôlez le DPE. F ou G : on s'arrête — le loyer est gelé jusqu'à rénovation.
3. Vérifiez si vous êtes en zone d'encadrement (encadrement des loyers / zone tendue).
4. Récupérez l'IRL en vigueur pour votre trimestre sur l'INSEE ou l'ANIL — année en cours et année précédente, même trimestre.
5. Appliquez la formule et arrondissez au centime.
6. Notifiez le locataire par écrit, sans tarder. La révision n'est pas rétroactive et vous n'avez que 12 mois — ne laissez pas la fenêtre se refermer.

Si vous n'êtes pas sûr de pouvoir augmenter le loyer cette année, vous pouvez vérifier votre éligibilité à la révision et générer l'avis conforme en quelques minutes — l'outil contrôle la clause, le délai et le gel F/G à votre place.