Préavis de location : 1 ou 3 mois ? Les règles 2026 pour quitter votre logement sans payer un loyer de trop

Tout part du type de bail que vous avez signé :

Contrairement au bailleur, le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail — pas besoin d'attendre l'échéance, et vous n'avez jamais à justifier votre départ en tant que tel. La seule question est la durée du préavis.

Si votre bail est meublé, vous pouvez sauter les deux sections suivantes : votre préavis est d'un mois, point, quelle que soit la commune et quel que soit votre motif. En location vide, le défaut est de trois mois — mais un nombre surprenant de locataires ont droit à un mois sans le savoir, et un nombre plus réduit (mais réel) croient y avoir droit à tort. C'est ce second groupe qui paie l'addition.

La voie la plus connue vers le préavis d'un mois en location vide est la zone tendue : si le logement se situe dans une zone d'habitat tendue au sens de l'art. 15, I, 1°, votre préavis tombe à un mois automatiquement — sans justification personnelle.

Voici le point que même beaucoup de sites francophones traitent mal. On lit souvent que « la zone tendue couvre environ 3 700 communes ». Ce chiffre agrège deux listes différentes :

• Liste 1 — celle qui compte pour votre préavis : l'annexe du décret n° 2013-392, qui vise les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (art. 232 I 1° du CGI) — 1 434 communes après les mises à jour des décrets n° 2023-822 et n° 2025-1267. Paris et son agglomération, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Nantes et les autres grandes unités urbaines.
• Liste 2 — fiscalité uniquement : environ 2 263 communes « tendues touristiques » supplémentaires (art. 232 I 2°), ajoutées en 2023-2024 pour permettre aux communes littorales et de montagne d'appliquer la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants. Figurer sur cette seconde liste ne réduit pas le préavis du locataire — lecture confirmée par l'ANIL comme par l'UNPI, et conforme au simulateur officiel de service-public.fr.

Un locataire d'une commune balnéaire bretonne ou d'une station alpine peut donc lire, à raison, que sa commune est « en zone tendue » au sens fiscal — et devoir malgré tout trois mois de préavis. Invoquer la mauvaise liste dans votre lettre de congé ne se contente pas d'échouer : cela peut vous laisser redevable des trois mois de loyer.

Avant d'écrire quoi que ce soit, vérifiez votre commune exacte et calculez votre date de départ avec le simulateur de préavis gratuit d'AdminLanding — il applique la première liste du décret, pas le chiffre des gros titres.

La zone tendue n'est que le 1° de l'art. 15, I. Même hors des 1 434 communes, votre préavis en location vide tombe à un mois dans les situations suivantes :

• 2° — Événements professionnels : obtention d'un premier emploi, mutation professionnelle, perte d'emploi, ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. C'est le motif le plus courant — une mutation décidée par l'employeur, un licenciement, ou une embauche après une période de chômage. Attention à la chronologie : un nouvel emploi après une perte d'emploi compte ; démissionner pour un meilleur poste, en principe, non.
• 3° — Santé : un état de santé, constaté par certificat médical, justifiant un changement de domicile.
• 3° bis — Violences conjugales : le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, partenaire ou concubin est poursuivi ou condamné pour des violences commises sur lui ou sur un enfant du foyer (loi n° 2020-936).
• 4° — Prestations : les bénéficiaires du RSA ou de l'AAH.
• 5° — Logement social : l'attribution d'un logement social.

Une précision qui circule mal : ces motifs figurent à l'art. 15, I — le paragraphe III du même article concerne la protection du locataire âgé contre le congé du bailleur, et n'a rien à voir avec votre préavis réduit. Si un modèle de lettre trouvé en ligne cite « l'article 15 III » pour une mutation, jetez le modèle.

Le préavis ne court pas du jour où vous postez votre lettre. Selon l'art. 15, I, il court du jour où le bailleur reçoit le congé, et seuls trois modes de remise sont valables :

• Lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) — le délai part du jour où le bailleur signe l'avis de réception ;
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
• Signification par commissaire de justice (l'officier autrefois appelé huissier).

Un e-mail, un message WhatsApp ou une lettre simple ne font rien courir, même si le bailleur les a manifestement lus.

Et voici le piège. Si vous envoyez une LRAR et que le bailleur ne la retire jamais au bureau de poste, la Cour de cassation est sans ambiguïté : une lettre recommandée non effectivement remise ne fait pas courir le préavis (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.838). Votre préavis n'a silencieusement jamais commencé, et le loyer continue de courir. La Cour a appliqué la même logique à la lettre recommandée électronique (LRE) en 2025 (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-13.151).

Conséquences pratiques quand on a une date de déménagement :

1. Envoyez la LRAR tôt, et suivez-la — « avisé » n'est pas « distribué ».
2. Si le suivi montre une lettre en souffrance, n'attendez pas la fin du délai de garde en espérant : repliez-vous sur un commissaire de justice, dont la signification vaut même contre un bailleur qui esquive le facteur.
3. Si le bailleur est proche et coopératif, la remise en main propre contre récépissé daté et signé est gratuite et immédiate.

Les délais de préavis se comptent de quantième à quantième — jour pour jour, en calendrier réel, sans report pour week-end ou jour férié. Les règles, telles que les expose la fiche F32360 de service-public.fr :

• Le délai expire le jour portant le même quantième que le jour de réception du congé, dans le mois cible.
• Si le mois cible n'a pas ce quantième, le délai expire le dernier jour de ce mois.
• Samedis, dimanches et jours fériés comptent comme les autres, y compris comme dernier jour.

Exemples pour un préavis d'un mois :

• Le bailleur signe la LRAR le 5 septembre → le bail prend fin le 5 octobre.
• Il signe le 30 janvier → février n'a pas de 30 → fin le 28 février (29 les années bissextiles).

Et pour les trois mois par défaut : congé reçu le 14 juillet → fin du bail le 14 octobre. Le loyer (et votre responsabilité sur le logement) courent jusqu'à ce dernier jour inclus ; l'état des lieux de sortie et la remise des clés se font au plus tard à cette date. Si le calcul combiné à la vérification de commune vous paraît propice à l'erreur — il l'est ; c'est exactement ce que le calculateur de préavis gratuit d'AdminLanding résout en une passe.

Le préavis réduit n'est pas automatique côté formalités : l'art. 15, I impose au locataire de préciser le motif et de le justifier au moment de l'envoi du congé. Deux arrêts de la Cour de cassation fixent exactement ce que cela signifie :

• Motifs personnels (emploi, santé, RSA/AAH, logement social) : le justificatif — lettre de mutation, documents de rupture, certificat médical, attestation de prestation — doit accompagner la lettre de congé. Un locataire qui avait invoqué une mutation mais n'a produit la preuve qu'en cours de procédure a été tenu aux trois mois : fourni après coup, le document ne compte pas (Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-14.256).
• Zone tendue : il faut mentionner le motif, mais aucune pièce n'est légalement exigée — indiquer que le logement se situe en zone tendue, avec l'adresse du logement, suffit, et le bailleur ne peut pas exiger davantage (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-19.891). Citer le décret n° 2013-392 dans la lettre reste une bonne pratique.

Et l'erreur miroir : une lettre de congé sans motif mentionné et sans pièce jointe déclenche le préavis de trois mois — impossible de réparer rétroactivement en envoyant le justificatif quinze jours plus tard. Le modèle sûr : identifier le bail et le logement, donner congé, énoncer le motif légal précis (article et alinéa), joindre la preuve si le motif est personnel, et proposer dans la même lettre une date d'état des lieux de sortie.

Pendant que vous préparez la sortie, pensez à l'autre bout de la chaîne : le dépôt de garantie. Notre page dédiée à la restitution du dépôt de garantie détaille les délais d'un ou deux mois et la majoration due par le bailleur qui traîne.

Donner congé n'arrête pas le loyer. Selon les règles résumées dans la fiche F1168 de service-public.fr, vous devez loyer et charges pendant tout le préavis, même en quittant les lieux et en rendant les clés plus tôt. Deux seules issues : le bailleur accepte par écrit d'abréger le délai, ou un nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin de votre préavis — à compter de ce jour, vous ne devez plus rien. Partir avant sans l'un ni l'autre expose au paiement du solde.

Pour être complet, le congé du bailleur relève d'un régime entièrement différent : 6 mois avant l'échéance du bail en location vide, 3 mois en meublé, et uniquement pour vendre, reprendre le logement (reprise) ou un motif légitime et sérieux (service-public.fr F929). Si c'est votre bailleur qui met fin au bail et non vous, c'est ce cadre-là qu'il faut lire — pas celui-ci.