Donner congé à son locataire : congé pour vente, pour reprise, ou pour motif légitime et sérieux

Un bail d'habitation se reconduit automatiquement à chaque échéance (3 ou 6 ans en location vide par un bailleur particulier ; 1 an, ou 9 mois pour un étudiant, en meublé). Le bailleur ne peut pas rompre le bail en cours de route. Pour éviter la reconduction tacite, il doit délivrer un congé — une notification formelle de fin de bail — qui prend effet à la date d'échéance et repose sur l'un des trois motifs prévus par l'art. 15 de la loi n°89-462 (location vide) et l'art. 25-8 (meublé) :

1. Congé pour vente — vous décidez de vendre le logement libre de tout occupant.
2. Congé pour reprise — vous reprenez le logement pour l'habiter, ou pour y loger un proche défini par la loi.
3. Motif légitime et sérieux — le plus souvent l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations (loyers impayés ou retards répétés, défaut d'assurance, troubles de voisinage, sous-location non autorisée), ou la nécessité de réaliser des travaux importants incompatibles avec le maintien dans les lieux.

Il n'existe pas de quatrième motif. « Je veux augmenter le loyer » ou « je préfère d'autres locataires » ne sont pas des motifs valables. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité et le sérieux du motif (service-public.fr). Les impayés graves se traitent d'ailleurs en général via la clause résolutoire du bail et une procédure judiciaire, non par un congé d'échéance.

Le préavis se décompte à rebours depuis la date d'échéance du bail, et non à partir du jour de l'envoi. Le locataire doit être touché suffisamment tôt pour que le délai complet soit respecté avant le terme.

En pratique :

• Le délai court à compter de la réception par le locataire (date de première présentation de la lettre recommandée, ou jour de la remise en main propre), pas de la date d'envoi.
• Délivré trop tard, le congé est simplement inopérant pour cette échéance : le bail se reconduit et il faut attendre le terme suivant.
• Délivrer plus tôt que le minimum est possible — un congé anticipé reste valable mais ne prend effet qu'à la date d'échéance.
• Si vous achetez un logement déjà loué, la loi Macron (2015) encadre le moment où vous pouvez donner un congé pour vente ou pour reprise, en le différant souvent au renouvellement suivant ou de jusqu'à deux ans. Vérifiez votre situation avant de compter sur un congé rapide.

Les règles de forme sont strictes car la loi frappe un congé irrégulier de nullité (à peine de nullité). Un congé valable du bailleur doit :

• Indiquer le motif clairement — vente, reprise, ou le motif légitime et sérieux invoqué.
• En cas de reprise : préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien avec le bailleur. La loi limite le bénéficiaire au bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou descendants, ou ceux du partenaire.
• En cas de vente : indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée (c'est ce qui transforme le congé en offre), et joindre la notice d'information obligatoire sur les droits du locataire et le déroulement de la vente (exigée depuis la loi Macron).
• Être adressé à chaque locataire. Si le logement est loué à un couple — marié ou pacsé — le congé doit être délivré aux deux partenaires, même si un seul a signé le bail.
• Si un mandataire ou intermédiaire l'envoie, il doit néanmoins identifier le bailleur réel.

Une mention obligatoire erronée — mauvais bénéficiaire, lien de parenté omis, absence de prix en cas de vente — permet au locataire de faire annuler l'ensemble du congé, obligeant à tout recommencer à l'échéance suivante.

Lorsque vous donnez congé pour vendre un logement vide, le locataire bénéficie d'une priorité légale pour l'acheter — le droit de préemption de l'art. 15-II. Le mécanisme est précis :

1. Le congé indique le prix et les conditions et vaut juridiquement offre de vente au profit du locataire.
2. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis de six mois. Le silence du locataire au-delà de deux mois vaut refus, et vous êtes alors libre de vendre à un tiers.
3. Si le locataire accepte, il dispose de 2 mois pour réaliser l'achat — porté à 4 mois s'il vous a indiqué recourir à un prêt.
4. Si vous vendez ensuite à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le notaire doit notifier ces conditions au locataire ; cette seconde offre est valable un mois, à peine de nullité de la vente.

Point essentiel : en meublé, il n'existe aucun droit de préemption — l'art. 15-II ne vise que la location vide, si bien que le bailleur d'un meublé peut vendre à un tiers sans proposer d'abord au locataire (voir art. 25-8 et ANIL). La préemption ne joue pas non plus lorsque l'acquéreur est un proche parent (jusqu'au troisième degré) qui occupera le logement à titre de résidence principale.

Le congé pour reprise permet de récupérer le logement comme résidence principale pour vous-même ou un proche défini. Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ou les ascendants/descendants du bailleur ou du partenaire. Impossible de reprendre pour un neveu, un ami, ou pour relouer plus cher.

La reprise doit être réelle. Les tribunaux sanctionnent sévèrement la reprise fictive :

• Le juge peut vérifier que le bénéficiaire a effectivement emménagé et occupé le logement à titre de résidence principale.
• Un congé jugé frauduleux (personne n'emménage, ou le logement est vite reloué ou vendu) est annulé, et le locataire peut réclamer une indemnisation intégrale.
• Depuis la loi ELAN (2018), un congé pour reprise ou vente frauduleux est un délit : amende jusqu'à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (Actu-Juridique).

Si vous venez d'acquérir un logement loué, rappelez-vous les délais post-acquisition évoqués plus haut : une reprise ne peut souvent prendre effet qu'environ deux ans après l'achat.

La loi protège les locataires les plus fragiles contre un congé d'échéance. En vertu de l'art. 15-III, vous ne pouvez pas refuser le renouvellement du bail d'un locataire qui est :

• âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance, et
• dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond du logement social (les plafonds PLUS) — les deux conditions sont cumulatives et les ressources s'apprécient sur les 12 mois précédant le congé.

…sans lui proposer un relogement adapté à proximité, correspondant à ses besoins et à ses possibilités. La même protection s'étend au locataire qui héberge une personne à charge de plus de 65 ans remplissant la condition de ressources.

Exception en faveur du bailleur : la protection tombe si vous avez vous-même plus de 65 ans à l'échéance, ou si vos propres ressources sont inférieures au même plafond. Autrement dit, un propriétaire âgé ou modeste n'est pas contraint de reloger un locataire âgé ou modeste.

Les plafonds de ressources sont révisés chaque année : traitez tout montant précis en euros comme indicatif et vérifiez le plafond PLUS en vigueur pour le foyer et la zone avant de délivrer un congé.

Seules trois modalités de remise rendent le congé du bailleur valable (service-public.fr) :

• Lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) — la voie la plus courante ; le préavis court à compter de la première présentation.
• Acte de commissaire de justice (anciennement huissier) — la plus sûre, utile en cas de litige attendu.
• Remise en main propre — contre récépissé ou émargement.

Un simple courriel n'est pas valable ; la lettre recommandée électronique (LRE) ne joue que si le locataire y a consenti au préalable. Adressez le congé à chaque locataire et aux deux conjoints/partenaires de PACS.

Comme une seule mention manquante annule tout le congé, c'est la lettre elle-même qui fait trébucher les bailleurs. Produire un congé conforme — bon motif, bon préavis, mentions obligatoires de bénéficiaire ou de prix, bonne remise — c'est précisément ce que l'application Rent d'AdminLanding est conçue pour gérer, en générant une lettre conforme au droit français que vous pouvez délivrer en confiance. Elle simplifie les formalités ; elle ne remplace pas un avocat pour un dossier contentieux.