Impôt locatif du bailleur non-résident : le guide de déclaration 2026 (2044 / 2042)

Commençons par le principe qui surprend beaucoup de nouveaux bailleurs non-résidents : les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France, où que vous viviez. Presque toutes les conventions de double imposition signées par la France attribuent le droit d'imposer les revenus immobiliers au pays où se trouve le bien.

Cela ne signifie pas une double imposition. Votre pays de résidence va en général soit exonérer les loyers français (avec progressivité), soit les imposer en accordant un crédit pour l'impôt payé en France — selon la convention. Mais la première déclaration, et le premier impôt, ont lieu en France.

Pour une location vide, les revenus sont des revenus fonciers, et deux modes de déclaration existent :

• Micro-foncier : possible si vos loyers bruts annuels sont inférieurs ou égaux à 15 000 € et que vous ne détenez pas de bien à statut particulier. Vous déclarez le loyer brut sur le formulaire 2042 et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % — pas de suivi des charges, mais aucune déduction des coûts réels non plus.
• Régime réel : obligatoire au-dessus de 15 000 €, et optionnel (sur option) en dessous. Vous déclarez sur le formulaire 2044 et déduisez les charges réelles — intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion et d'assurance, taxe foncière, charges de copropriété. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier en résultant peut réduire votre revenu imposable dans certaines limites.

Avec un crédit immobilier ou des travaux importants, le régime réel l'emporte presque toujours — l'abattement forfaitaire de 30 % bat rarement les déductions réelles dès qu'il y a des intérêts.

Les non-résidents sont imposés sur leurs revenus de source française à un taux minimum : 20 % jusqu'à un seuil (environ 29 315 € de revenu net imposable pour les revenus 2025, indexé chaque année) et 30 % au-delà.

Point essentiel : c'est un minimum, pas un impôt forfaitaire. Si vous pouvez démontrer que l'application de votre taux moyen mondial — le taux qui résulterait de l'imposition en France de l'ensemble de vos revenus mondiaux — produit un montant inférieur, vous pouvez le réclamer en cochant la case dédiée et en déclarant vos revenus mondiaux à titre indicatif. Pour des bailleurs aux loyers français modestes et au revenu total modéré, le taux moyen bat souvent le minimum de 20 % : il vaut la peine de calculer les deux.

En plus de l'impôt sur le revenu, les loyers français supportent les prélèvements sociaux. Le taux affiché est de 17,2 % — mais il existe une exception majeure :

Si vous résidez dans un autre pays de l'UE/EEE ou en Suisse et que vous êtes couvert par le régime de sécurité sociale de ce pays (et non le régime français), vous êtes exonéré de CSG et de CRDS et ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Cela découle de la jurisprudence européenne (lignée de Ruyter) et d'une position administrative française établie. Vous le réclamez en indiquant votre situation sur la déclaration ; conservez la preuve de votre affiliation sociale étrangère (S1, ou équivalent national) en cas de contrôle.

Les résidents hors UE paient en général la totalité des 17,2 %.

Les bailleurs non-résidents déposent auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR), en ligne depuis votre espace impots.gouv.fr une fois celui-ci créé. La déclaration annuelle des revenus a lieu au printemps, avec des dates limites échelonnées par pays/zone — les non-résidents bénéficient en général de la fin du calendrier.

La séquence pratique chaque année :

1. Totalisez vos loyers bruts encaissés sur l'année civile.
2. Choisissez (ou confirmez) micro-foncier ou réel.
3. Pour le réel, complétez le formulaire 2044 avec vos charges déductibles, reportez le résultat sur la 2042, et cochez la case prélèvements sociaux si vous relevez du taux de 7,5 %.
4. Envisagez la case taux moyen si vos revenus mondiaux sont modestes.

Conservez chaque justificatif — baux, quittances, factures de travaux, relevés d'intérêts, avis de taxe foncière — pendant au moins trois ans ; l'administration peut les demander.

La déclaration des non-résidents est bien moins stressante quand les pièces sont déjà en ordre. Les chiffres que demande l'administration — loyers encaissés, conditions du bail, charges déduites — sont précisément les documents que vous générez dans la gestion locative courante : baux, quittances mensuelles, et un suivi des travaux et charges.

Les garder au même endroit, générés de façon cohérente et stockés en sécurité, transforme la déclaration de printemps en simple recopie plutôt qu'en course contre la montre. Et si le SIPNR demande des preuves, vous produisez une piste propre et datée en quelques minutes.