Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou régime réel, comment choisir

Une location meublée est considérée comme une activité commerciale : les revenus relèvent donc des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), déclarés sous le régime LMNP lorsque vous êtes bailleur non professionnel. C'est un autre univers que le loyer nu (revenus fonciers) : formulaires différents, abattements différents et — l'atout majeur du LMNP — la possibilité d'amortir le bien.

Pour être une véritable location meublée, le logement doit comporter le mobilier et les équipements légalement requis (lit, équipement de cuisine, réfrigérateur, table, etc.) afin que le locataire puisse s'installer et vivre avec sa seule valise. Un meublé mal équipé peut être requalifié en location nue par l'administration.

Au micro-BIC, vous déclarez les recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire — sans comptabilité :

• Meublé longue durée classique : abattement de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes brutes annuelles.
• Meublé de tourisme classé : abattement de 50 % (abaissé de l'ancien 71 %), avec son propre seuil.
• Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, avec un seuil bas de 15 000 € depuis la réforme de 2024.

Le micro-BIC ne demande aucun effort et convient quand vos charges réelles sont faibles. Mais il plafonne votre déduction au pourcentage forfaitaire — impossible de déduire en plus les intérêts, les travaux ou l'amortissement.

Le régime réel est là où le LMNP devient puissant. Vous déduisez vos charges réelles — intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion et de comptabilité, assurance, taxe foncière, charges de copropriété — et vous amortissez le bien (hors terrain) et le mobilier sur leur durée d'usage.

Cet amortissement est une déduction non décaissée : il réduit le bénéfice imposable sans rien vous coûter dans l'année. En pratique, beaucoup de bailleurs LMNP au réel déclarent peu ou pas de revenu imposable pendant des années, tout en encaissant des loyers. La contrepartie : le réel exige une vraie comptabilité — la plupart des bailleurs recourent à un comptable — et se déclare sur les formulaires professionnels (2031 + 2042-C-PRO). Au-dessus de 77 700 € de recettes, le réel est de toute façon obligatoire.

Vous restez LMNP (non professionnel) tant que vos recettes meublées annuelles restent sous 23 000 € ou sous le total des autres revenus d'activité du foyer. Franchissez les deux lignes et vous devenez LMP (professionnel), avec des règles différentes de cotisations sociales et de plus-values.

Le grand changement récent : sous la réforme de 2025 (loi Le Meur), l'amortissement déduit au réel est désormais réintégré dans la plus-value lors de la revente — augmentant la plus-value imposable par rapport à l'ancien traitement, plus favorable. Cela ne supprime pas l'avantage annuel de l'amortissement, mais cela change le calcul de long terme : l'intérêt du réel dépend désormais en partie de votre durée de détention et de votre stratégie de sortie. C'est exactement le genre d'arbitrage à modéliser avec un conseiller avant de choisir.

En règle générale : si vous avez un crédit, fait des travaux ou acheté récemment, le régime réel l'emporte le plus souvent grâce aux intérêts et à l'amortissement ; si vos charges sont minimes et que vous privilégiez la simplicité, le micro-BIC peut suffire. Calculez les deux avant de vous engager — l'option pour le réel vous lie pour une durée.

Quel que soit votre choix, la location meublée exige aussi de bien tenir la paperasse locative : un bail meublé conforme, un inventaire du mobilier, l'état des lieux d'entrée et de sortie, et des quittances. Garder ces documents générés et stockés proprement est ce qui rend l'un ou l'autre régime fiscal — et tout contrôle futur — simple à gérer.