État des Lieux en France : Guide Complet de l'Inventaire d'Entrée et de Sortie (2026)

L'état des lieux est un inventaire écrit décrivant précisément l'état du logement loué à deux moments clés : lors de la remise des clés au locataire (entrée) et lors de leur restitution (sortie). Ce n'est ni une formalité ni une courtoisie : c'est un document légalement obligatoire en application de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la Loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014). Depuis ALUR, un format standardisé s'impose à tous les baux d'habitation, détaillé par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016.

L'obligation s'applique à :

• Locations nues — bail d'habitation principal de droit commun

• Locations meublées — y compris bail mobilité et bail étudiant

• Colocation — chaque colocataire doit être partie à l'état des lieux

• Logements HLM et bailleurs institutionnels — aucune exonération

Modalités de réalisation :

• Contradictoire — réalisé conjointement par les deux parties (bailleur ou son mandataire, et locataire), ou leurs représentants. C'est la méthode standard, celle qui offre la valeur probante la plus forte.

• Par huissier de justice — un huissier dresse l'inventaire si l'une des parties refuse de se présenter ou de signer, ou en cas de désaccord irréductible. Le coût est partagé 50/50 quelle que soit la faute, avec un tarif réglementé (environ 130 à 230 € selon la surface).

Deux exemplaires doivent être produits — un pour le bailleur, un pour le locataire — et annexés au bail. Un état des lieux absent ou incomplet est l'une des causes les plus fréquentes de contentieux devant le juge des contentieux de la protection.

Tout le mécanisme juridique de l'état des lieux repose sur une comparaison. L'état des lieux d'entrée fixe la référence — l'état précis de chaque pièce, surface, équipement et installation le jour de la remise des clés. L'état des lieux de sortie consigne l'état le jour de la restitution. Toute différence entre les deux, à l'exception de ce qui relève de l'usure normale (vétusté), peut être imputée au dépôt de garantie.

État des lieux d'entrée :

• Réalisé le jour de l'entrée dans les lieux (remise des clés)

• Annexé au bail

• Le locataire dispose de 10 jours après la signature pour demander corrections ou ajouts (décret 2016-382)

• Pour les installations de chauffage, le délai est prolongé jusqu'à la fin du premier mois de la période de chauffe pour demander des compléments (radiateurs, chaudière, thermostats, etc.)

État des lieux de sortie :

• Réalisé le jour de la restitution des clés

• Les relevés de compteurs (électricité, gaz, eau) sont à nouveau consignés pour établir la consommation finale

• Le bailleur compare pièce par pièce avec l'état des lieux d'entrée

• Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture d'un professionnel

Pour le cadre du bail et le mécanisme du dépôt de garantie, voir notre guide du bail d'habitation en France. Pour rédiger le contrat lui-même, le générateur de bail d'AdminLanding produit un contrat conforme avec toutes les clauses Loi 1989 — incluant la référence à l'état des lieux annexé — pré-rempli avec vos données de bien et de locataire.

Principe clé : tout ce qui est visible et présent à l'entrée mais non consigné est présumé avoir été en bon état. Tout ce qui est consigné comme déjà dégradé à l'entrée ne peut être imputé au locataire à la sortie.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixe précisément le contenu requis pour qu'un état des lieux soit juridiquement valable. L'absence d'une mention obligatoire expose le document à contestation.

En-tête administratif :

• Type d'état des lieux — d'entrée ou de sortie (mention explicite)

• Date — jour de réalisation de l'inspection

• Adresse du logement — adresse complète incluant bâtiment, escalier, étage et numéro de porte

• Identité et coordonnées des parties — bailleur (ou mandataire) et locataire(s) pour une colocation

• Référence au bail — date de signature du contrat de location

Relevés techniques (compteurs) :

• Compteur d'électricité — index et numéro de compteur

• Compteur de gaz — index et numéro, le cas échéant

• Compteur(s) d'eau — eau froide et/ou chaude, avec index et numéro

• Pour les sous-compteurs individuels en copropriété, chaque index doit être consigné

Description pièce par pièce :

Pour chaque pièce (salon, cuisine, salle de bains, chambres, WC, entrée, couloir, balcon/terrasse, cave, parking), une description détaillée de :

• Murs — peinture, papier peint, carrelage : teinte et état

• Sols — parquet, carrelage, moquette, stratifié : état, marques, rayures

• Plafonds — état, taches, fissures

• Fenêtres et volets — vitrage, cadres, poignées, volets

• Portes et serrures — état, alignement, fonctionnement

• Équipements électriques — prises, interrupteurs, luminaires : bon fonctionnement, usure visible

• Plomberie — robinetterie, sanitaires : état, fuites, calcaire

• Électroménager — modèle, numéro de série, état de fonctionnement

• Mobilier pour meublés — inventaire détaillé avec état de chaque pièce

Clés et accessoires :

• Nombre et type de clés remises — porte principale, boîte aux lettres, cave, garage, badge d'immeuble

• Télécommandes, ouvre-portes de garage, cartes d'accès

Signatures :

• Les deux parties signent chaque page (paraphes) et la dernière page (signatures)

• Pour l'état des lieux numérique, la signature électronique a pleine valeur juridique depuis 2014

La qualité d'un état des lieux dépend presque entièrement du soin apporté à sa réalisation. Une visite de cinq minutes expédiée est pire que pas d'état des lieux du tout : elle crée un document opposable qui ne reflète pas la réalité.

Avant de commencer :

• Prévoyez au moins 30 minutes pour un studio, 1 heure pour un T2, 1h30+ pour un appartement familial

• Munissez-vous d'un smartphone chargé avec un bon appareil photo — les photos sont une preuve décisive

• Emportez une lampe torche — pour inspecter placards, dessous d'appareils

• Un mètre ruban — utile pour documenter marques et trous

Utilisez un vocabulaire précis. Le décret 2016-382 et la jurisprudence s'appuient sur des termes standardisés. Les expressions vagues comme « état correct » créent de l'ambiguïté. Termes recommandés :

• Bon état — en bon état

• État d'usage — acceptable pour l'âge du bien

• Usure normale / vétuste — usure normale pour la durée de vie attendue

• Taché — préciser l'endroit et la nature

• Fissuré / fendu — fendu, craquelé

• Rayé — rayures visibles

• Dégradé — endommagé

• Absent / manquant — poignée, étagère, cache-prise manquant

• Hors service — appareil ou équipement défaillant

Photographiez tout, méthodiquement :

• Vue large de chaque pièce

• Gros plan sur chaque défaut — toujours avec un repère d'échelle

• Tous les compteurs (électricité, gaz, eau) avec l'index lisible

• Toutes les clés remises, disposées sur une surface neutre

• Les horodatages comptent : les données EXIF de votre smartphone fournissent une preuve légale de date et heure

Testez tout ce qui peut l'être :

• Chaque robinet, eau chaude et froide, débit et température

• Chaque prise électrique (emportez un chargeur ou un testeur)

• Chaque interrupteur

• Chaque fenêtre et volet — ouverture, fermeture, verrouillage

• Chaque porte et serrure

• Chasse d'eau, évacuation douche, hotte aspirante, allumage de la chaudière

• Chauffage — si l'inspection a lieu hors période de chauffe, mentionnez-le explicitement et exercez votre droit d'amendement pendant le premier mois de chauffe

Vérifiez humidité et ventilation :

• Sentez derrière les placards et dans les angles des salles de bains

• Cherchez les traces de condensation sur les fenêtres

• Vérifiez le fonctionnement de la VMC — un mouchoir placé devant la bouche doit être aspiré

C'est le point le plus contentieux au moment de la sortie. Le principe, désormais codifié par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, est simple : le locataire n'est pas responsable de l'usure normale (vétusté). Il ne répond que des dégradations causées par sa négligence, une utilisation anormale ou un défaut d'entretien courant.

Ce qui relève de l'usure normale :

• Peinture défraîchie après plusieurs années

• Petites marques de frottement derrière les meubles

• Léger ternissement du parquet dans les zones de passage

• Joints légèrement jaunis

• Moquette usée dans les zones d'entrée

Ce qui est imputable au locataire :

• Trous dans les murs pour étagères ou écran TV (au-delà de simples clous à tableau)

• Taches d'animaux ou de cigarette

• Carrelages cassés, éviers fêlés, verres brisés

• Appareils cassés par mauvais usage

• Dégâts dus à des fuites non signalées

• Saleté excessive nécessitant un nettoyage professionnel

La grille de vétusté :

Le décret 2016-382 autorise bailleur et locataire à annexer au bail une grille de vétusté fixant la durée de vie attendue de chaque élément. Valeurs typiques dans les grilles publiées :

• Peinture des murs : 7 ans

• Papier peint : 7–10 ans

• Moquette : 7–10 ans

• Parquet : 15–20 ans

• Électroménager de cuisine : 10–12 ans

• Chaudière : 15–20 ans

Exemple pratique : Un locataire quitte les lieux après 5 ans. La peinture doit être refaite. Avec une durée de vie de 7 ans, la vétusté a consommé 5/7 de la valeur de la peinture. Le bailleur ne peut réclamer au locataire que 2/7 du coût — pas l'intégralité des travaux. Sans grille de vétusté, le même raisonnement s'applique en jurisprudence, mais les désaccords sont beaucoup plus difficiles à résoudre sans référence écrite.

Principe jurisprudentiel (Cass. Civ. 3e, 3 novembre 2011) : Le bailleur ne peut faire supporter au locataire les travaux qui relèvent de la réfection normale d'un bien vieillissant.

Depuis la Loi ALUR, un état des lieux numérique a la même valeur juridique qu'un document papier — et offre à bien des égards une qualité probatoire supérieure. L'article 1366 du Code civil (anciennement 1316-1) reconnaît expressément l'écrit électronique comme équivalent au papier, à condition que l'auteur puisse être identifié et que l'intégrité du document soit garantie.

Conditions de validité d'un état des lieux numérique :

• Les deux parties doivent signer électroniquement — soit par signature électronique conforme eIDAS avec une authentification suffisante pour lier la signature au signataire

• Les deux parties doivent recevoir une copie — idéalement par email avec le PDF signé en pièce jointe, ou via une plateforme permettant le téléchargement

• Le document doit contenir toutes les mentions obligatoires du décret 2016-382 — aucun raccourci n'est admissible

• Les photographies doivent être intégrées au PDF ou clairement référencées, avec horodatage

• Les relevés de compteurs doivent être chiffrés (et non approximatifs), idéalement appuyés par une photo du compteur

Avantages du format numérique :

• Les horodatages sont infalsifiables — données EXIF des photos, traces d'audit des plateformes

• Réception immédiate — les deux parties disposent du document instantanément

• Archivage automatique — aucun risque de perdre le papier avant la fin du bail

• Amendements facilités — le droit du locataire de compléter dans les 10 jours, et celui relatif au chauffage pendant le premier mois de chauffe, sont plus simples à exercer quand le document de référence est numérique

Où générer un état des lieux numérique conforme :

Le générateur d'état des lieux d'AdminLanding produit des documents d'entrée et de sortie conformes à la Loi ALUR, avec photos intégrées, grille de vétusté incluse et signature électronique conforme eIDAS — le même outil utilisé par les agences professionnelles. Pour les bailleurs qui souhaitent réaliser l'inspection sur place depuis un smartphone, Rent — Bail & Courte Durée sur Google Play (Android) ou sur l'App Store Apple (iOS) offre la même fonctionnalité sur mobile, avec prise de photos directement dans l'application.

L'absence d'un état des lieux produit des effets asymétriques — selon celui qui manque, la partie désavantagée change.

Sans état des lieux d'entrée :

L'article 1731 du Code civil s'applique : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le restituer dans le même état. Cette présomption est extrêmement défavorable — en pratique, elle permet au bailleur d'invoquer tout défaut visible à la sortie, sans que le locataire puisse prouver que le défaut préexistait.

Exception : Si l'absence est imputable au refus du bailleur (et que le locataire peut en apporter la preuve — un recommandé AR exigeant l'inspection par exemple), la présomption peut être renversée. La charge de la preuve revient alors au bailleur de démontrer la dégradation imputable au locataire.

Sans état des lieux de sortie :

Inverse : le bailleur perd le bénéfice de l'article 1731 et, surtout, ne peut justifier aucune retenue sur le dépôt de garantie. Le dépôt doit être restitué intégralement dans le délai d'un mois (Loi ALUR). La jurisprudence est constante : la charge de la preuve de la dégradation incombe au bailleur, et sans état des lieux de sortie, il n'a aucune référence.

Conseil pratique — exigez toujours les deux :

1. À l'entrée : si le bailleur tente de vous remettre les clés sans état des lieux, refusez les clés tant que l'inspection n'est pas faite. En cas de refus, envoyez un recommandé avec accusé de réception visant l'article 3-2 de la loi de 1989, et faites intervenir un huissier.
2. À la sortie : si le bailleur ne se présente pas, faites intervenir un huissier et soyez présent. Le coût est partagé, mais la protection est essentielle.
3. Ne signez jamais un état des lieux que vous n'avez pas lu ou avec lequel vous n'êtes pas d'accord. Une fois signé, sa contestation est très difficile — vous n'avez que 10 jours pour demander un amendement, et le contredire ensuite exige des preuves solides.

Les désaccords sur un état des lieux — typiquement à la sortie, quand le bailleur retient tout ou partie du dépôt de garantie — figurent parmi les litiges locatifs les plus fréquents en France. Heureusement, il existe un cheminement d'escalade bien établi que la plupart des litiges n'ont pas besoin d'épuiser.

Étape 1 — Négociation directe et recommandé AR. Commencez par écrire au bailleur (ou au gestionnaire) par lettre recommandée avec accusé de réception, en détaillant les retenues contestées et en exigeant une justification précise avec devis ou factures. Le bailleur est légalement tenu de fournir des pièces justificatives pour toute retenue. Si vous disposez d'un historique de quittances de loyer, de factures ou de photos contredisant les retenues, joignez-les.

Étape 2 — Huissier de justice (si le désaccord est apparu à la sortie elle-même). Chaque partie peut faire intervenir un huissier pour établir l'état des lieux de sortie. Le coût est partagé 50/50 quelle que soit l'issue, avec un tarif réglementé d'environ 130 à 230 € selon la surface du logement.

Étape 3 — Commission départementale de conciliation (CDC). La CDC est un organisme gratuit de médiation présent dans chaque département, composé paritairement de représentants de bailleurs et de locataires. Elle traite les litiges sur état des lieux, dépôt de garantie, charges récupérables, etc. Sa saisine est gratuite et prend environ 2 mois. L'avis rendu n'est pas contraignant mais est souvent suivi, particulièrement si l'une des parties a un dossier faible.

Étape 4 — Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection). Pour les litiges inférieurs à 10 000 €, le juge des contentieux de la protection a compétence exclusive sur les litiges locatifs. L'avocat n'est pas obligatoire, mais la procédure est plus formelle. Délai typique : 6 à 12 mois entre la saisine et le jugement. Si le bailleur est tenu responsable du retard dans la restitution du dépôt, il doit 10% du loyer mensuel par mois de retard (Loi ALUR).

Chronologie type d'un litige sur dépôt de garantie :

• Mois 1 : Sortie + recommandé AR

• Mois 2–3 : Négociation, saisine de la CDC

• Mois 4–6 : Avis de la CDC, règlement amiable éventuel

• Mois 6–18 : Action judiciaire si persistance du désaccord

Le Pack Location d'AdminLanding est conçu spécifiquement pour les bailleurs et locataires confrontés au droit locatif français. Il génère des états des lieux (entrée et sortie) conformes à l'article 3-2 de la loi de 1989 et au décret n°2016-382 du 30 mars 2016, avec :

• Modèles standardisés pièce par pièce — toutes les mentions obligatoires pré-remplies, rien n'est oublié

• Pièces jointes photo — intégrées directement au PDF, horodatages préservés

• Grille de vétusté intégrée — annexée automatiquement, avec durées de vie standard par élément, modifiable si vous disposez d'une grille personnalisée

• Relevés de compteurs avec preuve photographique

• Signature électronique eIDAS UE — qualifiée juridiquement, avec une trace d'audit envoyée par email aux deux parties

• Archivage instantané — le document signé est stocké dans votre compte, téléchargeable à tout moment

Pour une utilisation sur place, Rent — Bail & Courte Durée sur Google Play (Android) ou sur l'App Store Apple (iOS) reproduit le même workflow depuis votre smartphone ou tablette — vous prenez les photos, renseignez les descriptions pièce par pièce et collectez les signatures directement lors de la remise, sans retour au bureau. Les deux comptes sont liés, ce qui permet de commencer sur mobile et finaliser sur le web, ou inversement.

Les deux plateformes génèrent également les documents qui vous suivront toute la location — bail, quittances de loyer, régularisation des charges, congé, restitution du dépôt de garantie — en les liant au même dossier de bien. Pour les bailleurs multi-biens ou les locataires en renouvellement de titre de séjour (qui ont régulièrement besoin des quittances des 3 derniers mois), cette approche intégrée supprime l'essentiel du travail documentaire manuel.

Le générateur d'état des lieux fait partie du Pack Location (premier bien gratuit — 10 documents — puis 49 €/bien) — le coût d'une seule intervention d'huissier, mais pour des documents réutilisables toute la durée du bail.